Eine fundierte Immobilienbewertung als Grundstein für eine erfolgreiche Vermarktung
Ob nun eine zyklische Hochpreisphase am Immobilienmarkt ausgenutzt wird oder aus privaten sowie beruflichen Gründen: Ein Immobilienverkauf kann vielfältige Auslöser haben. Damit dieser möglichst schnell, stressfrei und zu einem angemessenen Verkaufspreis über die Bühne geht, gehört neben einem aussagekräftigen Exposé und einer ausgereiften Vermarktungsstrategie vor allem eine seriöse Marktwertermittlung des Objekts.
Um diese fundiert und der aktuellen Angebots- und Nachfragesituation des jeweiligen Marktes entsprechend durchzuführen, benötigt es neben Markt- und Branchenkenntnis vor allem das nötige Know-how zur Bewertungsmethodik. Auf dem Weg zu einer seriösen Marktwertermittlung sollte deshalb ein Immobilienmakler konsultiert werden.
Seriöse Marktwertermittlung einer Immobilie: Drei objekt- und situationsabhängige Bewertungsmethoden
Für eine fundierte Immobilienbewertung bedienen sich Immobilienmakler in der Regel drei gängigen Bewertungsverfahren: dem Ertragswert-, Sachwert- und Vergleichswertverfahren. Obwohl die drei Verfahren teils auch in Kombination zueinander angewandt werden, gibt es dennoch typische Immobilienarten und Nutzungssituationen, die für jedes Verfahren stehen.
So eignet sich das Sachwertverfahren vor allem zur Bewertung von Ein- und Zweifamilienhäusern. Dabei wird der Zeitwert des Gebäudes zusammen mit dem Grundstückswert aufsummiert. Der Zeitwert ergibt sich dadurch aus dem Wiederbeschaffungswert – also dem Neubauwert des Hauses – abzüglich der zum Bewertungszeitpunkt vorhandenen Abnutzungskosten. Der Grundstückswert wird entsprechend über den regional gültigen Bodenrichtwert und die Grundstücksfläche ermittelt. Es kann aber auch das Vergleichswertverfahren eine wichtige Rolle spielen. Hierbei wird das Objekt mit anderen bereits veräußerten oder zum Verkauf stehenden Vergleichsobjekten, die ähnliche Eckdaten aufweisen, verglichen. Das Vergleichswertverfahren kommt aber typischerweise bei der Bewertung von Eigentumswohnungen (selbst genutzt) zum Einsatz. Je nach Lage, Ausstattung, Bausubstanz und Schnitt der Wohnung kann so ein Vergleich zu anderen bereits verkauften Objekten gezogen werden. Der Wohnungsverkauf geht meisten schneller von Statten, wenn eine fundierte Marktwertermittlung vorliegt und ein marktgerechter Verkaufspreis ermittelt wurde.
Das Ertragswertverfahren kommt dagegen eher bei fremdgenutzten (vermieteten) Objekten zum Einsatz. Klassischerweise zählen dazu vor allem Mehrfamilienhäuser, aber auch Mietwohnungen. Der Marktwert wird dabei über die jährlichen Nettoerträge der Immobilie berechnet. Dazu werden die Erträge mit einem objektspezifischen Kaufpreisfaktor multipliziert. Dessen Höhe hängt dabei von Ausstattung, Baujahr, Bausubstanz und Lage der Immobilie ab. Je neuwertiger das Objekt, desto höher kann der Kaufpreismultiplikator ausfallen. Sanierungs- bzw. renovierungsbedürftige Objekte erzielen dagegen vergleichsweise eher geringere Verkaufspreise.
Dokumente zur Marktwertermittlung einer Immobilie
Zur Durchführung der Marktwertermittlung sollten dem Makler alle dafür notwendigen Dokumente zur Verfügung stehen. Dazu zählen beispielsweise der Grundbuchauszug, Flurkarte, Energieausweis, Schnitte und Ansichten der Immobilie inklusive Grundriss sowie Nachweis über umfangreichere Renovierungs- oder Sanierungsmaßnahmen. Für den Hausverkauf sollten im Optimalfall zusätzlich noch ein Nachweis über die Gebäudeversicherung, ein Altlasten- und Baulastenverzeichnis sowie die Unterlagen der Bauakte vorhanden sein. Im Falle einer vermieteten Immobilie sollten auch alle derzeit laufenden Mietverträge bereitgehalten werden. Sollte es sich um mehrere Mietverhältnisse handeln, dann kann auch eine übersichtliche Aufstellung in Tabellenform hilfreich sein.
